부동산 임장 일기(2) - 강서구 9호선 가양, 등촌, 염창 임장(양평 코스트코를 곁들인..)

사실 계획은 더 야무졌다.
강서구 가양 등촌 염창 라인과 영등포구 문래 양평 당산을 싹 돌아보는 것이었는데 아드님의 열 이슈로 강서구 가양, 등촌, 염창 지역을 부분적으로 돌아보고 왔다.

아, 마곡을 뺀 이유는 몇 달 전 우연히 가봤기 때문인데
친구 때문에 몇번 갔던 곳이기도 하고 다시 가보니 여전히 너무 깔끔하고 정돈 되어 참 살기 좋다, 생각했다.

다만 직장까지 그 안에서만 생활한다면야 매우 좋겠다만
그게 아니라 업무 특성상 서울 어디로 갈지 모르는 상황이라 너무 끝이 아닌가란 의문이 들었고
어차피 예산에도 안 맞는데 그 가격으로 더 좋은 대안을 찾을 수 있을 것 같아 제외하기로 하였다.

간 김에 인근 화곡과 신월동도 보았는데
화곡은 낙후된 느낌을 벗기 어려워보였고
신월동 목동센트럴아이파크 또한 예산을 벗어남+아파트 단지 외 주변 환경에 대한 고민이 있어 세모로 남겼다.
(물론 그 날 본 곳 중 1등은 목센아였고,
목센아는 지금도 열심히 거래 되고 열심히 가격이 오르는 중이다.
이런 추이를 보며 여전히 우리는 공부를 더 해야겠구나 생각했다.)

그래서 이런 저런 지역을 제외하고
목동 키즈로 양천, 강서, 영등포가 자기 나와바리(?)라는 지인에게 물어보니
강서 9호선 라인(가양~염창)을 주목하라길래
안 그래도 부동산 관련 영상에서도 자주 본 곳이기도 하고
궁금하기도 해서 지피티, 제미나이, 호갱노노, 아실, 부동산 강의 자료를 들락날락 하며 몇 아파트를 선정해 가보기로 했다.

개인적으로 위치나 가격에 메리트가 있는데 생각보다 덜 오른 곳이 있어 저평가인지, 가보면 구매를 망설이게 되는 이유가 있는지 확인하고 싶었고
대장, 추천 매물로 나오지만 휴대폰 검색 상으로는 이해가 되지 않는 곳도 있어 그 또한 직접 느껴보고 싶었다.

본 글은 지극히 주관적인 생각을 담은 글입니다.
반박시 여러분 말이 다 맞음..

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1. 가양역 윗편 - 가양동

1) 가양 우성 아파트

- 지하철 9호선 가양역(급행) 코앞
- 414세대, 36년차, 용적률 263, 계단식
- 27평 방3화1, 30(31)평 방3화2
- 탑산초 도보 8분

- 31평 12억 4500, 전고점(9억 7500) 넘음
- 2026년 거래 8건
=> 가양역 바로 앞, 엘리베이터 내려서 문 앞 복도 공간이 좀 좁음(큰 문제는 아님), 찾아보니 주차가 힘들다곤 함, 인근 상권 발달

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2) 강나루 현대 아파트 1, 2차로 구성
- 지하철 9호선 가양역(급행) 코앞

1)) 1차 642세대, 28년차, 용적률 377, 계단식
- 24평 10억, 32평 12억 3000 / 2026 거래 각 1건

2)) 2차 114세대, 26년차, 용적률 348, 계단식
- 24평 9억 2500, 33평 10억 4500 / 2026 거래 없음

=> 가양역 바로 앞인데 거래가 적네? 해서 가봤는데 용적률 높은 게 큰 것 같음, 중층까진 그늘져있음

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3) 가양 6단지 아파트

- 1476세대, 35년차, 용적률 192, 복도식
- 19평(64), 22평(74) 기준 방2 화1, 가양초 1분(길은 하나 건넘)
- 15, 19, 22평 모두 거래 매우 많음
- 19평 기준 9억 9667(저층 9억대), 22평 기준 11억 1667

- 가양역이랑 거리가 있고(도보 7분) 평형도 작은데 왜 거래량도 관심도도 1위이지? 싶어서 갔음, 아파트도 오래 되고 지상 주차장(지하는 없는 듯) 비주얼이 너무 충격적이라 이게 뭔가 싶었음 아파트 내부도 오래 되었고 복도식인데 창문도 없는 구조이지만 아파트 올라가서 복도에서 한강 보는데 모든 생각이 싹 사라지는 뷰.... 지금은 한강이 북향이라 집 안에서 볼 순 없지만 재건축이 진행된다면 그 가치가 폭발할 것으로 기대

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2. 가양역 아랫편 - 등촌동
* 전반적으로 연령대가 높음
* 등촌현대아이파크도 가보고 싶었는데 못 가봄

4) 등촌주공5단지 아파트
-1045세대, 32년차, 용적률 219, 복도식
- 24평 9억 5000(저층 9억 초), 거래량 많음
- 5호선 발산역 10분, 9호선 가양역 13분
- 등현초 5분(길 건넘)
=> 가양역 위쪽보다 아래쪽이 조금 더 조용한 느낌
소형 평수 위주이고 근처에 등촌주공 단지들이 모여 있어서 조용하고 안전한 느낌이 듦, 가양역 윗편보다 연령층 높음, 두 개 역세권이라 할 수 있으나 역과의 거리가 애매하고 아주 먼 것까진 아니지만 한강에 대한 메리트도 적긴 함, 상권도 아주 활발까진 아님, 다만 실거주 관점에서 무탈함

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5) 등촌진로아파트(미주진로)
- 488세대, 33년차, 등촌주공5단지 옆
- 32평 10억 3800, 거래 꽤 있고 1층 기준 9억대
=> 세대수가 등촌주공에 비해 적은 편, 크게 기억 남는 건 없고 상가 내 카페의 커피가 맛있었다

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6) 등촌주공10단지 아파트
- 566세대, 32년차, 가양역 8분, 등현초 초품아
- 24평 10억 5000(1층 8억대 거래)
=> 지도상으로는 가양역 역세권 같아보였는데 가보니 SBS 공개홀 같은 게 막고 있음

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3. 염창동

7) 염창동아1차아파트
- 778세대, 29년차, 용적률 316,
- 언덕, 염창역과 거리 도보 12분, 염경초 2분
- 25평 10억 500
- 코앞까지 갔다가 못 들어가서 아쉽다만 가는 길이 꽤 경사가 있었고 좁은 길을 따라 올라가야 함

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* 논외: 당산동, 양평동
8) 당산쌍용예가클래식
- 코스트코 초역세권, 284세대
- 2010년식이라 깔끔한 외관(뭔가 웅장)

9) 양평동6차현대아파트
- 차 타고 가다 좋아보여서 찾아봄
- 770세대, 27년차, 22평 13~14억대로 뜀

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오늘의 순위
1.가양6단지아파트
- 22평이라는 소형 평수, 불편한 주차, 허름한 외관, 역과의 거리에도 불구하고 한강뷰라는 막강한 장점이 이를 다 상쇄하는 느낌, 미래 가치 충분
- 다만 너무 뷰, 미래 가치에만 매몰 되어선 안됨
- 가격 추이 팔로우업 해보면 좋을 듯
* 가양강변3단지아파트, 한강타운아파트 등 한강변 따라 있는 아파트들도 궁금. 작년 7월 이후 강서구 거래량 1위는 가양강변3단지, 가양6단지도 3위임.

2. 등촌주공5단지 아파트
- 등촌주공재개발 여지 있음, 그냥 오늘 가본 곳 중 가장 무난하고 따뜻한 느낌이었음

3. 염창동아아파트
- 사실 내려서 걸어본 것도 아니라 큰 장점을 느끼진 못했으나 다른 곳들에서 메리트를 얻은 게 아니기도 하고, 염창역 또한 급행에 가장 서울 중심부와 가까운 곳이라.. 선택해봄

 

--> 그럼에도 불구하고 평형을 고려해 실거주를 한다면, 20평초라는 소형 평수는 너무 작다는 느낌이 강해 2순위인 등촌주공5단지를 선택할 것 같음.