부동산임장일기(3) - 동대문구 | 답십리두산, 전농sk, 전농우성, 장안 현대홈타운1차, 장안삼성래미안2차, 휘경주공1차 2차(휘경리오포레)

동대문구 임장 일기 시작~
사실 그 다음 갈아타기 지역으로 생각한 곳이었는데
나만 좋다 생각한 게 아니었는지 이번 급상승장에서 훨훨 날아가버려서
기존 30평대를 고려했던 가격으로 20평대를 봐야 하는 상황인지라...
가보고 싶으면서도 괜히 마음이 아릿해서 가고 싶지 않기도 했다.
하지만 그래도 여전히 매력적인 동네라 생각해 가서 우리의 그 당시 생각이 맞았는지 확인해보고
또 앞으로 임장에 있어 좋은 기준을 세워보기로!

오늘도 여전히 지극히 개인적인 임장 후기입니다.
저는 책임을 질 수 없으니 반드시 직접 가보시고
개인의 충분한 공부와 판단,
부동산과의 상담을 통해 투자하시길 바랍니다.

반박시 당신 말이 다 맞습니다...

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1. 자료조사
: 네이버 부동산, 호갱노노, 아실, 리치고를 이용해 지도, 아파트 정보 등 조사해 전농동, 장안동, 이문동을 보기로 함
- 가격, 단지(세대수, 나홀로 아파트 제외), 실거래건수 고려 / 역과의 거리는 우선에서 뺌
- 전농동에 가는 김에 바로 아래 답십리동 답십리 두산, 장안동 가는 김에 바로 위 휘경주공까지 보고 오기로
- 이문동은 시간상 못 보고 다음에 보기로
 
2. 자료 조사 상으로는
장안 삼성래미안 2차 25평, 이문e편한세상 25평을 
1순위로 판단
- 이유
: 20평대 중반에 화2, 초등학교와의 거리, 대단지, 거래량 충분

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1. 답십리 두산

 
- 739세대, 초등학교 9분
- 25평(화1) 9-10억대 / 거래 42건
- 32평 10억 중반 / 거래 38건
Q. 전농동에 비해 5호선 답십리역과 더 가까운데 왜 거래량은 적을까?
+ 가격이 상대적으로 저렴, 5호선과 그래도 가까움, 지하주차장과의 연결
- 단지가 좁아 답답한 느낌, 상당한 경사
* 비슷한 가격에 더 좋은 선택지가 있을 것으로 보임

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2. 전농SK 1차✅️
 

- 1830세대, 초등학교 11분(동에 따라 다름)
- 24평(화1) 9억 후반~11억까지 분포 / 거래 103건
- 33평 저층 10억 초 / 거래 92건
Q. 지도상으로는 크게 메리트가 없어보이는데 거래량이 폭발하는 이유는?
+ 대단지에서 오는 압도적인 공간감, 단지 인근 상권 활발
- 그럼에도 언덕, 2호선 신답/5호선 답십리/1호선 청량리 모두와 애매한 위치, 초등학교까지 가는 길 좀 걸림
* 가보니 사람들이 선호하는 이유를 알 것 같음

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3. 전농우성
 

- 1234세대, 초등학교 7분
- 28평(화1) 8억 후~9억 / 거래 30건
- 38평(방4) 8억 후~9억 중 / 거래 14
Q. 지도상 바로 옆인 전농SK와 거래량, 가격 차이가 큰 이유는?
+ 대단지, 재개발(안전진단)
- 약간 어둑한 느낌, 차 없이는 못 감(언덕 너무 힘듦)
* 비슷한 가격에 더 좋은 선택지가 있을 것으로 보임

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4. 장안 현대홈타운 1차✅️

 
- 2182세대, 초등학교 9분
- 22-23평(화1) 1층 8.5억, 9억 / 2층 8.95억 / 기타 10억 중반 / 거래 44
+ 단지 내 분위기가 너무 좋음, 상권 활발, 장안동 학원가, 중랑천
- 초등학교까지의 거리가 아주 멀진 않지만 또 아주 코앞은 아닌..
* 30평대면 고민 없이 실거주 1위로 선정했을 것

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5. 장안 삼성래미안 2차✅️

 
- 1786세대, 초등학교 6분(동에 따라 작은 길 하나 건너면 바로)
- 25평(화2) 9억 후-10억 초(해당 평수 거래 적음, 매물 없음) / 거래 50
+ 초등학교 코앞, 면목선 장안역과도 가까움, 상권 무난, 장안동 학원가, 중랑천
- 나무가 너무 울창하고 도색이 어두워서 단지가 어두워보임
* 사람들이 선호하는 이유를 알겠음, 모든 것에서 베스트는 아니지만 20평대 화2인 것도 초등학교가 가까운 것도, 주변 환경도 무난
(더워서 사진 없음...)

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6. 휘경주공 1차, 2차(휘경 리오포레)✅️

 
- 1차 1224세대, 2차 800세대 : 둘이 붙어 2000세대 하나의 단지 같음 / 초등학교 도보 12분(2단지 동에 따라 도보 8분)
- 1차 33평 9억 초, 2차 25평 8억 
+ 1, 2차가 붙어있어 큰 대단지의 느낌, 단지 내 느낌이 매우 좋음, 지하주차장 연결
- 모든 역이 다 멂
* 기대를 하지 않고 갔는데 생각보다 단지 내의 느낌이 너무 좋아서 놀람. 개인적으로는 단지 내 느낌으로는 전체 1-2위까지 볼 수 있으나 애매한 입지가 조금 걸리긴 함.

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* 모의 순위
1. 장안 현대홈타운 1차 : 22-23평 저층 9억 이하
2. 장안 삼성래미안 2차 : 25평 9억 후-10억 초
3. 휘경주공 1차, 2차 : 33평 9억 초
4. 전농 SK 1차 : 24평 9억 후-11억 
* 평형은 크게 중요하다고 생각하지 않음. 평지, 입지를 고려했을 때 장안동이 우선이라고 판단했고 현대홈타운의 내부가 너무 좋아 1순위로 선택.
 
* 마의 순위
1. 장안 삼성래미안 2차 : 25평 9억 후-10억 초
2. 장안 현대홈타운 1차 : 22-23평 저층 9억 이하
3. 전농 SK 1차 : 24평 9억 후-11억 
4. 휘경주공 1차, 2차 : 33평 9억 초
* 장안동의 환경이 좋았다는 데에는 동감. 다만 화1보다는 화2가 우선, 초등학교 가까운 것을 고려한다면 삼성래미안 2차를 우선으로 둠(개인적으로는 네 단지 중 단지 내 분위기는 4순위 하하..)
 
* 동대문구 임장 정리
- 임장 결과 '장안동'에 우선을 두기로
- 매매를 계획하게 된다면 부동산을 통해 실제 집 안을 둘러보며 삼성래미안과 현대홈타운의 집, 방 구조를 비교해보고 결정

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Q. 지난 번 보고 온 강서구와 비교해본다면?
- 등촌주공5단지 1045세대, 24평 저층 9억 초(거래 123건)
- 가양6단지 1476세대, 22평 저층 10억대(거래68건)
- 염창동아1차 778세대, 25평 저층 9억 후-10억초(거래83건)
 
* 장안동 vs 등촌동
: 장안동이 좀 더 복작복작(빌라, 낮은 상가 多), 등촌동이 조금 더 따뜻 평화(노인 인구, 임대 단지 多)
 
* 우리가 느끼기엔 장안동이 더 활기가 느껴지는데, 등촌동의 거래량이 더 많은 이유는?
- 등촌동은 9호선 급행 가양역이 지남, 학교가 가깝고 목동 학원가 공유 가능, 업무 지구인 여의도/마곡과 가까움
 
* 소형 평수를 고려했을 때 대단지의 현대홈타운 vs 한강뷰 재건축이 기대되는 가양 6단지
- 모: 현대홈타운
-마: 가양6단지 이주가 10년 안이라면 참고 버티지만 그 이상이면 어려울 듯

* 24-25평에서 실거주를 한다면 삼성래미안 2차 vs 등촌주공5단지 
- 모: 삼성래미안 2차
- 마: 마음으론 삼성래미안 2차이나 거래량이 압도적으로 더 많은 등촌주공을 더 살펴보고 결정할 것

* 오늘 본 곳 중 평단가가 상대적으로 저렴하다고 판단할 수 있는 휘경주공 1, 2단지의 가격 상승 여력?
- 모: 단지의 쾌적함은 매우 크나 위치의 한계가 있을 것
- 마: 역과의 거리가 매우 아쉬움 상승 여력은 있음

* 이후 이문동과의 비교 - 이문 쌍용, 이문 e편한세상
- 이문 쌍용 : 1563세대, 초등학교 13분, 24평(화1) 저층 9억대 / 거래량 111
- 이문 e편한세상 : 1378세대, 초등학교 5분, 25평(화2) 저층 9억 초 / 거래량 82 // 32평 9억 후 / 거래량 58